보증보험 있는 전세보증금 반환 분쟁을 해결하는 방법

보증보험 있는 전세보증금 반환 분쟁을 해결하는 방법

요즘 부동산 분쟁 중 가장 두드러진 문제는 전세보증금반환 분쟁입니다. 이런 종류의 분쟁에서는 많은 사람들이 전세금을 은행 대출로 받아 보증금 반환을 당연시하고 경시하는 경향이 있습니다. 그러나 이는 주의가 필요한 문제입니다. 남에게 큰 금액을 대출로 빌려주는 것과 별반 다를바 없기 때문입니다.

또한, 많은 사람들이 전세금 반환 문제가 발생하면 HUG(주택임대보증보험)를 통해 쉽게 해결될 것으로 생각합니다. 그러나 보증보험사는 모든 사건을 즉시 처리하지 않을 수 있으며, 일부 문제는 법적 대응이 필요할 수 있습니다.

전세보증보험 가입 대상

전세보증금 반환보증은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 노인복지주택에 적용됩니다. 보증금 한도는 수도권에서 7억원 이하, 기타 지역에서는 5억원 이하입니다. 보증한도는 주택가격에서 선순위채권을 차감하여 결정되며, 전세보증금 안심대출 보증 상품의 경우 주택가격에서 선순위채권 차감 후, 전세보증금의 80% 또는 전세보증금반환보증액의 80% 중 적은 금액으로 결정됩니다.

보증보건을 위해 필요한 조건으로는 전세계약 기간이 1년 이상이어야 하고, 공인중개사를 통해 체결된 전세계약서여야 합니다. 또한, 전세보증금 반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없어야 하며, 전입신고와 확장일자를 받아야 합니다. 주택 소유권에 대한 권리침해 사항이 없어야 하며, 선순위채권은 주택가격의 60% 이내여야 합니다.

취급은행으로는 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK 기업, 농협, 수협, 대구은행이 있으며, 네이버, 카카오페이, KB카드(비대면 가능) 등의 위탁금융기관도 이용 가능합니다.

참고: 전세 보증 보험 가입 조건 6가지와 집주인 동의 여부

전세보증금 반환보증 이행절차

전세보증금 반환보증 이행절차는 임대인(집주인)이 전세보증금을 반환하지 못할 경우, 보증회사가 이를 대신 지급하고 세입자(임차인)로부터 회수하는 과정을 설명합니다. 아래는 이 과정을 자세히 알려드리겠습니다:

  1. 전세계약 종료: 먼저, 전세계약의 종료일이 도래합니다. 이때 임차인은 전세보증금 반환을 요구하게 됩니다.
  2. 보증회사에 보증금 청구: 임차인은 보증회사에 전세보증금 반환을 청구하는 서신을 제출합니다. 이때, 임차인은 보증회사로부터 반환 받을 금액과 관련된 증빙 자료를 함께 제출해야 합니다.
  3. 보증회사의 심사: 보증회사는 청구서 및 제출된 증빙을 검토하고, 전세보증금 반환 여부를 심사합니다. 이 과정에서 임차인의 청구 내용과 관련 법률을 확인하게 됩니다.
  4. 보증금 반환 불가능 시: 임차인이 보증금을 반환받을 수 없는 경우, 보증회사는 대신 해당 금액을 지급합니다. 이때 임차인은 보증회사에 보증금 반환 대신 보증금 반환보증증권을 발행해야 합니다.
  5. 보증금 반환보증증권: 보증금 반환보증증권은 보증회사가 임차인에게 발행하는 문서로, 보증회사가 전세보증금을 대신 반환하겠다는 것을 확인하는 서류입니다. 이것은 임차인에게 전세금 반환에 필요한 증거가 됩니다.
  6. 보증금 반환: 보증금 반환보증증권을 소지한 임차인은 이를 통해 임대인에게 전세보증금 반환을 요구합니다. 임대인은 보증금 반환보증증권을 확인한 후 전세금을 반환해야 합니다.
  7. 회수 및 상환: 전세보증금 반환 후, 보증회사는 대위변제한을 통해 해당 금액을 임인에게 회수합니다. 이렇게 회수된 금액은 보증회사의 소유가 되며, 보증회사는 이를 활용하여 미래의 반환 보증금 문제에 대비합니다.

이행청구 신청기한은 보증사고일로부터 2월 이내에 신청해야 합니다. 전세보증금반환보증 보증사고일은 다음과 같습니다.

  • 전세계약이 해지 또는 종료된 후 1월이 경과한 날
  • 전세계약 중 경매 또는 공매가 실시되어 배당이 완료된 날

 

전세보증금 반환보증 필요 서류

전세보증금 반환보증을 신청 할 때 필요한 서류는 다음과 같습니다.

  1. 보증채무이행 청구서
  2. 확정일자부 전세계약서 원본
  3. 신분증
  4. 부동산 등기부등본
  5. 주민등록등본 1
  6. 명도확인서
  7. 퇴거예정확인서
  8. 통장사본(안심대출의 경우 해당 대출은행 지점의 은행명의 통장사본)

보증채무이행 청구서, 명도확인서, 퇴거예정확인서 다운로드 바로가기

보증사고일이 두가지가 있는데 보증사고1의 경우 전세계약 해지 또는 종료가 되는 경우로 문자, 카카오톡, 녹취록 등의 경우 수신인의 전화번호, 날짜가 표기된 증빙을 제출하고, 내용증명우편 등 전세 계약이 종료되었음을 증명하는 서류를 추가로 제출해야 합니다. 그리고 주택 임차권 등기명령을 마친 후 이행청구 하여야 합니다.

임차권 등기명령 제도
임차권 등기명령 제도(출처: HUG 주책도시보증공사)

 

보증사고2의 경우 배당표 등 전세보증금 중 미수령액을 증명하는 서류가 필요합니다. 이 경우에는 임차권 등기명령을 할 필요가 없습니다.

전세보증금 반환보증 소요 기간

서류 제출 후 HUG 측에서 임대인(집주인)에게 연락을 하고 심사를 한 결과에 따라 임대인에게 이행여부와 이행할 금액을 통지하여  신청하신 날로부터 1개월 이내에 전세 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

다만, 주의사항이 있는데 HUG에 알리지 않고 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 이전한 경우에는 면책사항에 해당할 수 있으므로 대항력과 우선변제권이 상실되어 전세보증금 반환보증 신청이 거절될 수 있으므로 이행금액을 수령하면서 임차했던 집을 비워주시는게 가장 안전합니다.

보증금을 수령하기 전에 필요한 서류는 다음과 같습니다.

  1. 대위변제증서
  2. 계좌입금의뢰서
  3. 인감증명서
  4. 임차권등기 해제에 필요한 서류
  5. 배당금 수령 등을 위한 서류

 

전세보증금 반환보증 이행시 보상하지 않는 채무

  1. 천재지변, 전쟁, 내란으로 주채무자가 전세계약을 이행하지 못하여 발생한 채무
  2. 주채무자가 전세보증금 반환의무를 지체하여 발생한 이자 및 지연손해금입니다. 이자는 시간이 지남에 따라 발생하는 비용으로, 보통 지연된 보증금 반환에 대한 금융 비용을 나타냅니다. 이것은 임차인이 보증금을 반환받지 못한 동안에 발생한 금전 손실을 나타냅니다. 지연손해금은 더 큰 범위의 손실을 의미합니다. 이것은 임차인이 보증금을 반환받지 못한 결과로 생기는 다른 손실을 포함할 수 있으며, 일반적으로 이자와 함께 법적으로 요구될 수 있습니다. 지연된 보증금 반환으로 인해 발생한 추가적인 비용이나 불편함을 포함할 수 있습니다. 요약하면, 주채무자가 전세보증금 반환을 미루는 경우, 임차인에게는 보증금 반환 지연으로 인한 이자와 지연손해금이 발생하게 됩니다. 이것은 임차인의 금전적 손실과 불편함을 보상하기 위한 비용입니다.
  3. 보증서 발급 당시의 보증조건과 다르거나 보증조건을 보증회사의 동의 없이 임의변경하여 발생하거나 증가된 채무로 보증서에 정해진 조건과 다르게, 보증회사와 임차인 또는 주채무자 간에 합의 없이 변경된 계약 또는 채무로 인해 새로운 채무가 발생하거나 증가하게 됩니다. 이러한 변경 또는 추가 채무는 원래의 보증서에 따르지 않으며, 보증회사의 동의 없이 발생하였기 때문에 주의가 필요합니다.
  4. 주채무자가 부담하는 필비, 유익비 상환등의 채무로 “필비”는 주택을 임대하기 위해 임차인이 지불해야 하는 유지 및 운영 비용을 나타내고, “유익비 상환”은 보증금 반환 시에 임차인이 돌려받는 돈을 나타냅니다.
  5. 우선변제권을 취득한 보증채권자가 우선변제권을 상실(이사, 타 주소지 전입신고)하여 보증회사의 주채무자에 대한 구상권 행사에 제한이 있는 경우로 만약 보증채권자가 우선변제권을 상실한다면, 일반적으로 그 권리를 다른 사람에게 양도하거나 다시 얻을 수 없습니다. 따라서 보증회사의 주채무자(일반적으로 임대인 또는 집주인)에 대한 구상권 행사(보증금 반환 요구)에 제한이 생깁니다. 이것은 우선변제권을 가진 보증채권자가 보증회사 대신 임차인에게 보증금을 반환하는 역할을 할 수 없게 됨을 의미합니다.우선변제권이 상실될 수 있는 이유로는 전입신고가 없는 경우, 임차인의 다른 주소로 이사가거나 확장일자를 받지 않는 경우 등이 있을 수 있습니다. 이러한 상황에서 보증회사는 주채무자(임대인)에 대한 구상권 행사에 제약을 받게 되므로, 임차인과 주채무자 간의 문제 해결이 어려워질 수 있습니다.
  6. 보증채권자(임차인)가 전세계약기간이 만료된 후 주채무자(임대인)와 체결한 새로운 전세계약에 따른 채무는 원래 전세계약이 만료되었지만 양측이 새로운 전세 계약을 체결하면, 새로운 계약 조건에 따라 임차인은 새로운 임대료(월세)를 지불하고, 기타 새로운 계약 조건을 준수해야 합니다. 이 새로운 계약은 원래 계약과 독립적으로 존재하며, 그에 따른 채무와 의무가 발생합니다. 즉, 보증채권자(임차인)가 전세계약을 갱신하거나 새로운 계약을 체결하면, 그 새로운 계약에 따른 지불 및 의무를 이행해야 합니다. 이로써 새로운 전세 계약을 통해 주택을 계속 사용하거나 임대하게 됩니다.
  7. 세계약기간이 전세계약의 내용 또는 관계 법령에 따라 자동으로 갱신 혹은 연장된 이후에 발생한 채무는 전세계약 기간 동안, 계약 내용이나 관련 법률에 따라 자동으로 갱신되거나 연장되는 경우 발생하는 채무를 간단히 설명하면, 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 간의 전세계약이 종료된 후에도 계속해서 지켜져야 하는 의무를 의미합니다. 즉, 원래의 전세계약 종료일 이후에도, 계약 조건이나 법률에 따라 임차인이 일정한 조건을 만족하면 계약이 자동으로 갱신되거나 연장되어 새로운 기간 동안 지속되는 채무가 발생한다는 것을 나타냅니다. 이러한 자동 갱신이나 연장은 종료일에 별도의 계약을 체결하지 않아도 이루어지며, 관련 법률에 따라 정해진 절차와 조건을 따라야 합니다. 이로 인해 세입자와 집주인은 추가적인 임대 기간 동안 월세 등의 지급, 유지 보수, 재계약 조건 등을 계속 지켜야 하므로 주의가 필요합니다.

자주 발생하는 궁금증 5가지

1.전세계약 종료 2개월 전까지 계약 갱실거절의 통지를 못한 경우, 보증이행청구 할 수 있을까요?

전세계약이 종료되기 전에, 일정한 기간 내에 계약 갱신을 거절하는 통지를 하지 않으면 계약은 자동으로 갱신되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 전세계약이 2020년 12월 10일에 종료되는 경우, 임대인이 전세계약을 갱신하지 않겠다고 하는 통지를 2개월 전에 하지 않으면 계약은 자동으로 갱신된 것으로 간주됩니다. 이것을 “묵시적 갱신”이라고 합니다. 하지만 이 묵시적 갱신을 피하려면, 임대인과 임차인이 합의하여 전세계약을 종료하겠다고 확인하는 서류를 작성하고 제출해야 합니다. 이 서류를 통해 전세계약이 종료되었음을 입증할 수 있으며, 이 경우에는 보증이행청구를 할 수 있습니다. 즉, 전세계약 종료 전에 특정 기간 내에 갱신 거절을 통지하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신되며, 이를 피하려면 임대인과 임차인이 합의서를 작성하여 종료를 확인해야 보증이행청구를 할 수 있습니다.

2.전세계약기간이 남아있는데 집이 경매로 낙찰이 될 경우 어떻게 해야 할까요?

경매가 개시되면 임차인은 두 가지 옵션 중 하나를 선택할 수 있습니다. 첫 번째 옵션은 보증을 해지하고 계속해서 주택에 거주하는 것이며, 두 번째 옵션은 배당요구를 통해 배당금을 받고 주택을 퇴거하는 것입니다. 만약 배당요구를 선택하고 배당기일에 전세보증금 전액을 받게 되면, 임차인은 주택에서 나가야 합니다. 이때, 계약 기간이 남아있더라도 더 이상 주택을 사용할 수 없게 됩니다. 그러나 선순위 임차인으로서 받은 배당금이 전세보증금보다 적은 경우에는 낙찰자(경매에서 주택을 산 사람)에게 임차권을 주장할 수 있고, 부족한 보증금을 반환받을 때까지 주택에 거주할 수 있습니다. 이 경우, 부족한 보증금을 반환받기 위해 경공매 발생에 해당하는 절차로 보증이행청구를 할 수 있습니다.

요약하면, 경매가 개시되면 임차인은 보증 해지 후 계속 거주하거나 배당금을 받고 주택을 퇴거하는 두 가지 옵션 중 하나를 선택할 수 있습니다. 배당금을 받고 주택을 퇴거하는 경우에는 선순위 임차인으로서 부족한 보증금을 반환받을 때까지 주택에 거주할 수 있으며, 이를 위해 경공매 발생에 해당하는 절차로 보증이행청구를 할 수 있습니다.

3.임차권등기가 완료된 후에 타 주소지로 이전, 전입신고 가능할까요?

만약 유효한 임차권등기가 이미 경료되었다면, 임차인은 이미 취득한 임차권과 우선변제권을 유지하고 있으므로 주택을 나가도 괜찮습니다. 이것은 이미 등기된 임차권이 유효하게 존재하고, 임차인이 해당 주택을 사용할 권리를 가지고 있다는 것을 의미합니다. 그러나, 만약 임차인이 유효하지 않은 임차권등기를 신뢰하고 주택을 나가면 우선변제권을 상실할 수 있으며, 이로 인해 보증이행이 거절될 수 있습니다. 따라서 주택을 나가기 전에 꼭 보증이행심사 담당자와 상의하여 현재 상황을 확인하고 결정하는 것이 중요합니다.

예를 들어, 계약 갱신 거절 의사 표시가 주택임대차보호법상 적법한 기간 내에 이뤄지지 않아 임대차 계약이 종료되지 않고 묵시적으로 갱신된 경우 등의 상황에서도 이와 관련된 조치를 취해야 합니다.

4.전셋집 부동산 등기부등본에 압류, 가압류가 생긴 경우 보증이행청구에 영향을 미칠까요?

임차인이 대항력과 우선변제권을 이미 얻은 경우에는, 이후에 발생하는 권리 침해(예: 압류, 가압류, 근저당권 설정 등)는 전체적으로 보증이행청구에 영향을 미치지 않습니다. 즉, 임차인이 이미 주택을 사용하고 있는 상태에서 발생하는 권리 침해는 보증이행청구에 영향을 주지 않습니다. 다만, 임차인이 주택을 점유하고 있는 동안 전입신고나 확정일자를 올바르게 처리하지 못하고 전세보증금에 권리 침해가 발생한 경우에는 보증이행이 거절될 수 있습니다. 이것은 전세보증금 반환 과정에서 발생하는 문제를 의미합니다. 따라서 임차인은 주택을 사용하면서 전입신고 및 확정일자 처리를 올바르게 해야 합니다.

요약하면, 대항력과 우선변제권을 얻은 후에 발생하는 권리 침해는 보증이행청구에 영향을 미치지 않지만, 주택 사용 중에 전입신고나 확정일자 처리를 제대로 하지 않아 전세보증금에 문제가 생길 경우 보증이행이 거절될 수 있습니다.

5.임차인(세입자)이 보증이행청구를 신청했다는 사실을 임대인(집주이)이 알 수 있나요?

임차인이 공사를 요청하여 보증채무 이행을 요구하면, 공사는 이행 예고문을 임대인에게 보냅니다. 이 통지서에는 임차인이 보증채무 이행을 요청하고 있으며, 전세계약이 종료되었음에도 불구하고 전세보증금을 반환하지 않는 정당한 이유가 있음을 설명하는 내용이 포함됩니다. 정당한 이유란, 주로 원상복구 비용, 미납 임대료 또는 관리비 등에 대한 합의가 이루어지지 않아 주채무자(임대인)가 전세보증금을 반환하지 않는 경우를 가리킵니다. 이 통지서는 보증채무 이행 절차를 시작하기 위한 중요한 단계이며, 정당한 사유가 있는지 여부를 확인하기 위해 자료를 제출해달라는 내용을 포함하고 있습니다. 이행 절차는 임차인이 전세보증금 반환을 받기 위해 진행하는 과정 중 하나입니다.

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