전세보증보험 가입 거절 이유 3가지

전세보증보험 가입 거절 이유 3가지

HUG(주택금융관리공사)의 보증한도가 거의 소진되고 있고, 대위변제액이 계속 늘어나고 있는 상황입니다. 이에 따라 HUG의 자기자본이 줄어들고 보증한도가 축소되고 있습니다. 정부는 부동산 시장의 불안정성을 줄이기 위해 여러 대책을 시행하고 있습니다. 이로 인해 일부 부동산 소유자들이 어려움을 겪고 있는데, 전세대출 한도를 낮추고, 공시가격과 전세가율을 낮추는 조치를 취하고 있습니다. HUG 상황에서는 대위변제 금액을 회수하는 비율이 낮고, 대위변제 대기기간이 길어지고 있습니다. 따라서 정부는 자본 확충이 필요한데, 현재 예산안에는 포함되어 있지 않아 추경을 통해 자본을 확보해야 할 것으로 보입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 보험 가입이 줄어들었음에도 불구하고 가입 거절 사례가 늘어나면서 세입자들이 전세 사기의 위험에 노출되고 있는 것이 우려됩니다. 최근 1~8월 동안 가입 거절 건수는 1765건으로, 전년도에 비해 약 40% 증가한 수치입니다. 가입 거절 사유로는 보증한도 초과(29.6%), 선순위채권 기준 초과(13.8%), 선순위채권 파악 불가(7.3%) 등이 주요합니다.

특히, 신축 빌라의 경우 매매가격을 파악하기 어려워 전세보증금과 선 순위채권을 합한 금액이 주택가격을 넘지 못해 가입이 거절되는 경우가 많습니다. 집주인의 세금 체납 문제나 등기부등본 확인 어려움도 가입 거절에 영향을 미치고 있습니다. 이로 인해 세입자는 전세 계약 이후에도 보증금을 돌려받지 못하고 불안한 상황에 처하게 됩니다. 이에 대한 제도 보완이 필요한 상황입니다.

보증한도 초과

지난해부터 올해 5월까지 반환보증 가입 거절 사례 중, ‘보증한도 초과’로 거절된 경우가 1154건으로, 전체 거절 사례의 약 39.3%를 차지했습니다. 이는 세입자가 반환보증을 신청한 주택의 전세보증금과 선순위 채권 합계가 주택 가격을 초과하여 보증한도를 넘었기 때문입니다. 2023년 5월부터, 전세보증금이 주택 가격의 90% 이하인 경우에만 전세금 반환 보증보험에 가입할 수 있으며, 전세보증 가입 시 주택 가격 산정 방식이 실거래가와 공시가를 우선 고려하는 방식으로 변경됩니다. 이러한 조치는 악의적인 임대인들이 전세금 반환 보증제도를 부정하게 이용하는 것을 방지하기 위한 조치로 이해할 수 있습니다.

1.보증기관의 보증한도 하향 조정

주택도시보증공사(HUG)를 포함한 다른 보증기관인 한국주택금융공사(HF)서울보증보험(SGI)은 올해 5월부터 전세보증 가입 기준을 변경합니다. 이 변경으로 인해 전세가율이 100%에서 90%로 하향 조정됩니다. 다시 말해, 주택의 매매가가 6억 원이라면, 해당 주택의 전세가격이 5억4천만 원을 초과하면 전세보증을 받을 수 없게 되어, 세입자들이 해당 주택의 위험을 더 명확하게 판단할 수 있도록 하려는 조치입니다.

또한 새로운 기준에 따르면, 신규 전세계약을 체결할 때는 해당 주택의 공시가격의 1.26배까지만 전세 보증보험에 가입할 수 있습니다. 이것은 주택의 가격을 공시가격으로 곱한 후 1.26배를 넘지 못한다는 뜻입니다.

예를 들어, 보증금이 2억 원인 주택의 공시가격이 1억 5천만 원이라고 가정해봅시다. 이 경우, 새 기준에 따르면 이 주택에 대한 전세 보증보험 가입 한도는 공시가격인 1억 5천만 원을 1.26배로 곱한 1억 8천9백만 원까지 가능합니다. 따라서 이 주택의 전세 보증보험 가입은 1억 8천9백만 원까지만 허용됩니다. 이전에 가입한 경우 보증보험 가입 한도는 1.5배인 2억2천5백만 원이므로 3천6백만 원의 차액이 발생하게 됩니다. 이러한 상황에서 갱신 계약을 하는 세입자의 경우 새로운 기준으로 다시 가입을 해야 하는데 보증한도가 초과되어 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

즉, 기존 계약을 갱신하는 세입자는 올해 중에는 이전 기준(공시가격의 1.5배)을 적용받지만, 내년 1월부터는 새 기준(공시가격의 1.26배)을 따르게 됩니다. 즉, 이전 기준에 따라 보증보험을 갱신하던 세입자들도 내년부터는 새로운 기준으로 가입해야 합니다.

[연립, 다세대] 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 126%에 해당하는 금액
부동산공시가격 알리미 에서 공동주택 공시가격 열람

[단독, 다가구] 국토교통부장관이 공시하는 개별단독주택가격의 126%에 해당하는 금액
부동산공시가격 알리미의 개별단독주택가격 안내 페이지 참조
– 해당 시, 군, 구청 홈페이지에서 열람

2.주택 공시지가의 하락

공동주택의 공시가격이 작년보다 약 18.63% 하락한 상황에서, 전세 보증보험에 가입 가능한 전세가격은 더욱 낮아지는 경향이 예상됩니다. 예를 들어, 서울 A지역에 위치한 한 빌라의 경우, 작년에는 전세보증금을 2억2500만원까지 받을 수 있었습니다. 그러나 올해 공시가격이 1억4100만원으로 하락하고, 보증보험 가입 기준이 강화됨에 따라 보증금 한도는 1억7700만원으로 낮아지게 됩니다.

요약하면, 공동주택의 공시가격 하락으로 인해 보증보험에 가입 가능한 전세가격이 낮아지고, 예시로 든 빌라의 경우 작년과 비교해 보증금 한도가 4500만원 정도 낮아지게 되어 보증금 조정이 되지 않는다면 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

선순위채권 기준 초과

HUG 기준으로 만약 주택이 단독주택 또는 다가구주택이라면, 선순위채권금액(C)과 선순위임차보증금액(D)을 합친 금액은 주택가격(A)의 90%를 기준으로 하며, 이 금액은 주택가격(A)의 90% 중에서 80% 이하여야 합니다. 또한, 선순위채권금액(C)은 주택가격(A)의 90%를 기준으로 하며, 이 금액은 주택가격(A)의 90% 중에서 60% 이하이어야 합니다.

가령, 단독주택의 가격(A)이 10억 원이라고 가정해봅시다. 이 경우, 선순위채권금액(C)과 선순위임차보증금액(D)을 합한 금액은 주택가격(A)의 90%를 기준으로 계산됩니다. 그래서 1억 원의 90%는 9억 원입니다.

  • 첫 번째 조건은 이 합산 금액이 주택가격(A)의 90% 중에서 80% 이하이어야 한다는 것입니다. 즉, 9억 원 중에서 80%를 계산하면 7억2천만 원입니다. 따라서 선순위채권금액(C)과 선순위임차보증금액(D)을 합한 금액은 7억2천만 원 이하여야 합니다.
  • 두 번째 조건은 선순위채권금액(C)이 주택가격(A)의 90% 중에서 60% 이하이어야 한다는 것입니다. 주택가격(A)의 90%는 9억 원이고, 이 중에서 60%를 계산하면 5억4천만 원입니다. 따라서 선순위채권금액(C)은 5억4천만 원 이하여야 합니다.

간단하게 말하면, 주택 가격의 일부를 선순위채권과 선순위임차보증금으로 사용할 수 있는데, 그 비율이 일정 범위 내에 있지 않으면 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

만약 주택의 유형이 단독주택 또는 다가구주택이 아니라면, 선순위채권금액 (C)은 주택가격(A) x 90%의 60%이내이어야 합니다.

예를 들어, 주택의 가격(A)이 10억 원이라고 가정해봅시다. 이 경우, 선순위채권금액(C)은 주택가격(A)의 90%를 기준으로 하며, 이 금액은 주택가격(A)의 90% 중에서 60% 이하이어야 합니다.

  • 10억 원의 90%는 9억 원이고, 이 중에서 60%를 계산하면 5억4천만 원입니다. 따라서 선순위채권금액(C)은 5억4만 원 이하여야 합니다.
  • 선순위임차보증금액(D)는 0원이어야 합니다. 즉, 다른 채권이나 보증금이 선순위로 설정되지 않아야 합니다.

간단하게 말하면, 단독주택 또는 다가구주택이 아닌 경우에는 선순위채권금액(C)을 주택가격(A)의 일정 비율 이내로 제한하고, 선순위임차보증금액(D)는 0원으로 설정되지 않으면 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

선순위 채권 파악 불가능

선순위 채권의 파악이 불가한 경우는 다음과 같습니다:

  1. 단독주택 또는 다가구 주택에서, 이미 먼저 입주한 임차인의 선순위 임차보증금을 확인하지 못할 때: 이런 경우, 새로운 임차인이 선순위 채권의 정확한 금액을 알 수 없어서 주택의 가격 대비 부채 비율을 계산하기 어려워집니다.
  2. 근린생활시설과 단독 또는 다가구 주택이 혼재된 경우: 이런 혼재된 상황에서는 주택과 상가 부분의 선순위 임차보증금을 구분하기 어려워서 정확한 가입 기준을 파악하는 것이 어렵습니다.
  3. 집주인 소유의 전세목적물에서 보증사고가 발생하거나 보증채무가 이미 존재하는 경우: 이런 경우 해당 주택은 보증금지대상으로 등록되어 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 이는 보증사고나 채무가 이미 발생한 주택에 대한 보증을 제한하기 위한 조치입니다.

요약하면, 선순위 채권의 파악이 불가한 경우는 주택의 입주 상황, 혼재된 시설, 보증사고, 또는 채무 상황에 따라 다양한 이유로 발생할 수 있으며, 이러한 경우에는 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

 

 

 

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