전세 보증 보험 가입 조건 6가지와 집주인 동의 여부

전세 보증 보험 가입 조건 6가지와 집주인 동의 여부

요즘 부동산 시장은 투자와 투기를 넘나들고 있는데, 우리나라에서 존재하는 전세 제도가 갭투자, 빌라왕 등과 같은 타이틀을 만들어냈고, 또한 전세금의 규모가 커져서 그 피해를 그대로 받게되는 세입자(임차인)들의 소중한 보증금을 보호하기 위하여 생긴 전세 보증 보험에 대하여 이번 글에서 포스팅 하겠습니다.

전세 보증 보험이란?

전세 보증 보험은 집주인(임대인)이 세입자(임차인)와 계약하며 맡긴 보증금을 보장해주는 보험으로 전세계약 종료 후 집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 반환 해야 하는 전세 보증금의 반환을 책임지는 보험입니다.  만약 전세계약이 끝났는데 집주인(임대인)의 사정에 따라 전세 보증금을 지급하지 못하게 되면 보증기관이 세입자(임차인)에게 대신 지급하는 상품입니다. 요즘 흔히 접할 수 있는 깡통주택의 경우에도 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.

또한 신규 계약 뿐만 아니라 종전의 계약과 동일한 조건으로 갱신 할 경우 계약서를 작성하지 않아도 보증 신청이 가능한 보험입니다.

전세 보증 보험 가입 조건 6가지

HUG 주택도시보증공사

우선 HUG 주택도시보증공사의 전세 보증 보험 가입 조건을 알아보면 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받는 것은 필수조건입니다.

1. 담보인정비율

전세 보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 x 담보인정비율(90%) 이내여야 합니다.

예를 들어서 주택 가격이 2억 인 경우 전세 보증금이 1억8천5백만원이면 가입이 불가능하고, 전세 보증금이 1억 8천만원이면 가입이 가능합니다. 또한 같은 주택이어도 선순위채권 즉 대출이 5천만원 있다면 전세 보증금이 1억 3천만원 이하일 경우에만 보증 보험에 가입이 가능합니다.

담보인정비율_HUG
담보인정비율_HUG
2. 등기부등본상 확인사항
  1. 보증 발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 합니다.
  2. 선순위채권이 주택가액의 60% 이내 이어야 합니다. 예를 들어 주택가격이 5억인 경우 (5억 x 0.9 x 0.6 = 2.7억)이므로 선순위채권이 2억7천만원 보다 적게 설정되어 있어야 합니다.
  3. 주택의 건물과 토지가 모두 집주인(임대인)의 소유이어야 합니다.
3. 전입세대 열람 내역서 확인사항

보증 신청일 현재 타세대 전입내역이 없어야 합니다. 단 단독, 다가구, 다중주택의 경우에는 가능합니다.

4. 전세 계약서상 확인사항
  1. 전세 계약 기간이 1년 이상이어야 합니다.
  2. 공인중개사를 통해 체결 한 전세 계약이어야 가능합니다. 갱신 계약의 경우 기존 계약을 공인중개사를 통해 체결했다면, 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 계약이 아니어도 가입이 가능합니다.
  3. 전세 보증금액이 수도권은 7억 이하, 그 외 지역은 5억 이하이어야 가능합니다.
  4. 전세 보증금 반환 채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 계약서에 없는 경우 가입이 가능합니다.
5. 건축물대장 확인사항

건축물 대장상 위반 건축물로 기재되어 있지 않아야 합니다. 빌라나 다가구 주택의 경우 옥탑이나 1층 부분에 위반 건출물이 기재되어 있으면 안되므로 확인하시고 계약하시길 바랍니다.

6. 단독, 다중, 다가구주택의 경우 추가 확인사항

선순위 채권과 다른 세입자들의 선순위 보증 금액을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내이어야 합니다. 즉, 주택가격이 10억인 다가구주택의 경우 주택가액은 9억이므로 선순위 채권과 다른 세입자들의 보증 금액, 그리고 본인의 보증금을 합한 총 합이 7억2천 이내인지 확인하고 전세 계약을 체결해야 합니다.

HF 한국주택금융공사

HF 한국주택금융공사의 전세 보증 보험 가입 조건을 알아보면 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받는 것은 필수조건입니다.

1. 보증한도
  • 지역별 보증한도: 7억원 (서울, 경기, 인천 이외의 지역은 5억원)
  • 보증 목적물별 보증한도: 주택 가격의 90%(주택가액) – 선순위 채권 총액
선순위 채권 제한_HF
선순위 채권 제한_HF

(근저당권이 있다는 의미는 집주인(임대인)이 대출을 받았다는 뜻입니다. 등기부등본 을구에 나와있는 내용으로 구체적인 대상이나 금액이 적혀져 있으므로 확인 후 계약을 실행하셔야 합니다.)

2. 보증 대상자

신청이 현재 전세자금보증을 해당 금융기관에서 이용 중인 임차인일 경우

  • 임대차 보증금 7억원 이하(지방소재: 5억원 이하)
  • 임대차 계약기간이 1년 이상인 임대차 계약을 체결한 경우
  • 보증 대상 목적물이 노인복지주택인 경우 노인복지법에서 정하는 입소자일 것
3. 보증 대상 목적물
  • 부동산 등기사항 전부 증명서의 발급이 가능한 주택
  • 공사가 정하는 방법에 따라 산정한 주택가격이 12억원 이하일 경우
  • 신탁 등기된 목적물의 경우 임대권한이 있는 수탁자와 임대차계약을 체결할 것
  • 건물 및 토지의 소유권에 권리침해(가압류, 가처분, 경매 등)가 없을 것
4. 타세대 전입

아파트 등 집합건물은 원칙적으로 타세대 전입시 가입이 되지 않습니다.

5. 보증 신청 시기
  • 임대차 계약기간의 1/2이 경과하기 전까지 가입이 가능합니다.
  • 보증 대상 임대차계약
  • 임대차 보증금 7억원 이하(지방은 5억원 이하)의 주택이 가능합니다.
  • 2020.04.01 이후 체결한 임대차 계약(묵시적 계약갱신 포함)일 경우 신청 가능합니다.
  • 주택임대차보호법에 따라 임차인의 점유, 전입신고, 확정일자 취득으로 대항력과 우선 변제권을 구비한 후 신청 하시면 됩니다.
  • 보증대상 임대차 보증금에 대하여 압류, 가압류, 전부, 추심명령, 채권양도, 금융기관 담보제공 등 제 3자로부터 권리침해가 없는 경우에 신청 가능합니다.
  • 임대차 계약기간이 1년 이상이어야 하지만 보증기간을 연장하는 경우에는 임대차 계약기간이 1년 미만이어도 신청 가능합니다.
6. 서류 제출
  • 인적/본인 확인 관련하여 주민등록등본과 신분증이 필요합니다.
  • 임대차 계약 확인을 위하여 확저일자부 임대차 계약서와 전입세대 열람표가 필요합니다.

전세 보증 보험과 집주인 동의

집주인(임대인) 동의

2021년 8월 18일 이후 임대사업자로 등록이 되어 있는 집주인(임대인)의 경우 전세 보증 보험을 의무적으로 가입해야 합니다. 임대보증금에 대한 보증보험 가입 시 발생하는 수수료는 임대사업자가 75%를 부담하고 임차인이 25%를 부담해야 합니다.(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 40조 1항)

만약 집주인(임대인)이 일반인이라면 집주인의 동의 없이 가입이 가능하고, 임차인이 보증보험기관과 채권 양도 계약 후 해당 내용을 집주인(임대인)에게 통보하는 방식으로 동의가 필요 없습니다. 또한 집주인(임대인)의 의무가 아니므로 보증 보험 가입 시 발생하는 수수료는 세입자(임차인)이 100% 부담하여야 합니다.

하지만 계약 전에 미리 고지를 하고 진행하는 편이 분쟁의 소지를 없애는 방법이니 계약서에 특약사항을 활용하여 작성한 후 계약을 체결하시는 편이 현명한 방법입니다.

임대사업자 임대보증보험 가입 필수
임대사업자 임대보증보험 가입 필수

집주인(임대인)이 변경된 경우

집주인(임대인)이 변경 된 경우 최초 발급 받은 은행을 내방 하거나 인터넷 보증(https://khig.khug.or.kr)을 이용하여 임대인 변경 신청을 진행하면 됩니다.

집주인(임대인) 변경 신청 시 필요한 서류는 다음과 같습니다.

  1. 부동산 등기부등본
  2. 매매계약서 사본 혹은 변경된 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류(임대인이 법인일 경우 사업자등록증, 법인등기부등본 제출)
  3. 보증신청인의 신분증(주민등록증, 운전면허증 등) 사

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