확정일자 받는 2가지 방법

확정일자 받는 2가지 방법

이번 포스팅에서는 요즘 흔히 많이 발생하여 사회적으로 문제가 많이 되고 있는 전세 사기나, 깡통주택을 피해서 보증금 6천만 원, 월세 30만 원을 초과하는 경우 월세 보증금이나 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있도록 보장하는 권리인 확정일자에 대해서 알아보고 확정일자 신고 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

확정일자란?

확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 전/월세 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인인을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서 상에 기재하는 것을 말합니다. 대법원 판결(1998.4.12 선고 87 다카2429 판결)에 따르면 증서에 확정일자를 받은 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되고 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 일자를 말합니다. 따라서 전/월세 계약서가 해당 일자에 존재하고 있었음을 공적으로 증명된 일자를 확정일자라고 합니다.

확정일자란
확정일자란

 

확정일자의 효력

오늘 이 포스팅에서 말하는 확정일자의 경우 주택임대차와 관련한 확정일자입니다. 주택임대차의 경우 임차인이 임대인에게 무이자로 돈을 빌려주고 대신 그 집에서 살 수 있는 권리를 사는 제도입니다. 전세권은 물권으로 그 효력을 대외적으로 주장하려면 등기가 필요한데 집주인의 협조 없이 등기에 전세권을 설정하기 어렵습니다. 전세권이 없다면 보증금을 확보할 수 있는 법적인 근거가 없으므로 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 받을 수 없게 되는 것입니다. 따라서 집주인의 협조가 없어도 전세권과 동일한 효력을 갖는 권리를 가지게 되는 것이 확정일자입니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 후순위채권자보다는 먼저 돈을 받을 수 있습니다. 즉 대항력이 생기기 때문에 확정일자를 꼭 받도록 해야 합니다.

확정일자의 효력
확정일자의 효력

 

확정일자 신고 대상자

1. 주택임대차 계약의 당사자

  • 주택 임대차 계약의 당사자인 임대인과 임차인은 개인과 법인 모두 확정일자 신청을 할 수 있습니다.
  • 주택 임대차 계약서를 작성한 공인중개사는 확정일자를 신청할 수 있습니다.

2. 자격자 대리인

법무사와 변호사는 당사자를 대신하여 확정일자를 신청할 수 있는데 법무법인과 법무사법인은 자격자 대리인에 포함됩니다.

법원 및 등기소에 방문하는 경우에는 계약증서와 신분증을 소지한 경우 누구나 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

확정일자 신고 방법1: 방문 접수

1. 접수처

  • 주민센터: 주택 소재지 동주민센터에서 확정일자를 신고 할 수 있습니다. 계약증서를 가지고 있는 사람이면 누구나 가능하고 임대차계약서의 기본적인 사항을 검토한 후 이상이 없다면 임대자 계약자 본인이 아니더라도 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 즉 본인이 아닌 다른 사람이 확정일자를 받을 수 있습니다.
  • 등기소: 주변에서 가까운 등기소를 찾기가 어렵다면 등기소 찾기(바로가기)를 이용하면 됩니다. 집 주변의 등기소를 찾았다면 등기소로 가셔서 등기운영과(접수)에서 확정일자를 부여 받을 수 있습니다.

2. 구비서류

  • 계약서 원본
  • 신청인의 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권, 외국인 등록증 등 본인을 확인 할 수 있는 신분증)

 

확정일자 신고 방법2: 온라인 접수

확정일자 부여 담당기관을 방문하지 않고 장소와 관계없 온라인을 통해 신속하고 편리하게 확정일자를 신청할 수 있는 방식입니다.

1. 접수처

  • 인터넷 등기소(대법원 인터넷 등기소 홈페이지) 바로가기
  • 정보처리 시스템(부동산 거래 전자계약 시스템 홈페이지) 바로가기
  • 온라인으로 임대차 신고 (부동산 거래 관리 시스템 홈페이지) 바로가기

2. 서비스 시간

  • 온라인 확정일자 신청 서비스의 제공시간: 365일 24시간 (확정일자 부여는 업무시간 기준 3시간 이내 처리되므로 평일 18시 이후, 주말에 신청한 확정일자는 다음 업무일에 부여됩니다.)
  • 평일 16시 이후 신청 건: 처리량이 많을 경우 다음 업무일에 부여 가능하므로 당일 부여를 원하시는 분은 방문 접수하셔야 합니다.

3. 사전 준비 사항

  • 인증서를 발급 받아야 합니다. 개인의 경우 시중 금융기관으로부터 실명이 확인 가능한 전자서명 인증서를 발급 받아야 합니다.
  • 인터넷 등기소에 회원가입을 하셔야 이용이 가능합니다.
  • 확정일자 신청을 위해서는 반드시 인터넷 등기소에 로그인 하셔야 합니다.

4. 온라인 확정일자 신청 절차

사전 준비 사항에 따라 미리 회원가입과 인증서를 발급 받으신 후 인터넷 등기소에 접속하셔서 신청서를 작성하면 됩니다. 이때 필요한 서류는 PDF형식으로 스캔하고 등록 한 후 수수료를 결제하면 신청서가 제출됩니다. 이후 3시간 후에 확정일자를 받을 수 있습니다. 안전하게 당일 확정일자를 받기를 원하신다면 오후 3시 이전에 접수를 완료하시길 바랍니다.

온라인 확정일자 신청 절차
온라인 확정일자 신청 절차

5. 주택 임대차 계약 신고제로 대체

주택 임대차 계약 신고제란?

임대차 계약 당사자(임대인, 임차인)가 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고해야하는 제도입니다. 임대차 신고대상은 2021년 6월 1일부터 체결되는 신규, 갱신(금액변동이 없으면 제외) 임대차 계약에 해당합니다.(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제 4조의 3 제1항 참조)

주택 임대차 계약 신고제 대상
  • 임대차 신고대상 지역은 수도권 전역, 광역시, 세종시, 제주시가 해당됩니다.
  • 주택 임대차 계약 신고제는 신고 금액이 임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약에 대하여 적용됩니다.
  • 주민등록(전입신고)이 되어 있는 본 거주지가 있고 일시 출장 등 일시적으로 거주가 명확한 단기 임대차 계약의 경우에는 신고대상이 아닙니다.
주택 임대차 계약 신고 방법

계약 당사자인 임대인과 임차인이 공동으로 주택 임대차 계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고해야 합니다.

계약 당사자 중 1인만 날인한 경우에는 다음의 서류를 제출하면 공동으로 신고한 것으로 봅니다.

  • 주택 임대차 계약서
  • 입금증 또는 주택 임대차 계약과 관련된 금전거래내역이 적힌 통장사본 증 주택 임대차 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 서류
  • 계약 갱신 요구권을 행사한 경우 이를 확인 할 수 있는 서류

온라인 신고는 부동산 거래 관리 시스템 홈페이지 바로가기에서 신고를 진행하면 됩니다.

 

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