전세 계약 전 체크 사항 5가지
최근 잇따르는 전세 피해로 전세를 구하는 사람들의 근심이 커지고 있습니다. 전세 제도는 복잡하고 피해 가능성이 큰 부분이 있으며, 전세금은 임차인들에게 상당한 금전적 부담을 가지고 있어서 작은 부주의가 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 따라서 전세 계약을 진행하기 전에 반드시 확인해야 하는 중요한 사항들이 있습니다. 이러한 주의사항을 숙지함으로써 전세 기획 사기나 조직적 범죄로부터 자신을 보호할 수 있습니다. 이번 글에서는 임차인들이 보증금을 지키기 위해 전세 계약 전에 주의해야 하는 사항을 5가지로 나누어 예를 들어 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
1.전세 가격 확인
대표적인 전세 사기의 피해 유형인 깡통 전세는 부동산 시장에서 중요한 문제 중 하나입니다. 깡통 전세는 전세보증금과 대출금의 합이 집값의 80% 이상인 경우를 가리킵니다. 이로써 세입자는 집주인의 개인 자본 투자 부분이 거의 없는 집을 임대하게 됩니다. 그러므로 집주인이 빚을 상환하기를 회피하면, 세입자의 보증금이 그로 인해 손실 될 수 있습니다. 집값과 비교했을 때 전세보증금이 과도하게 높아질 수 있으며, 이 경우 집주인이 집을 판 경우에도 세입자가 보증금을 완전히 돌려받기 어렵게 됩니다.
따라서 깡통 전세 피해를 예방하기 위한 몇 가지 중요한 단계 중 가장 중요한 사안은 집값 시세 확인과 전세 가격의 확인을 해야 하는 점입니다.
- 집값 시세 확인: 전세 보증금이 집값과 적절한 비율로 맞먹는지 확인하기 위해 집값 시세를 우선 파악해야 합니다. 아파트, 주 경우 국토교통부 실거래가 공개시스템(바로가기), KB부동산(바로가기), 부동산 공시가격(바로가기) 등의 부동산 웹사이트를 통해 집값 정보를 확인할 수 있습니다.
- 신축 빌라 및 특수한 경우: 신축 빌라 등의 특수한 건물의 경우 집값 시세를 파악하기 어려울 수 있습니다. 이런 경우, 정부 및 지방자치단체에서 운영하는 안심전세포털(바로가기)에 문의하여 도움을 받을 수 있습니다.
- 전세가율 확인: 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로 현재 전국의 아파트 전세가율은 70.3%입니다. 이 값이 80%를 넘어가면 깡통전세 위험을 시사하는 지표로 여겨집니다. 전세가율이 높을수록 매매가 하락시 전세보증금을 돌려받지 못할 우려가 커지기 때문에 전세가율을 잘 확인하셔야 합니다.
- 전세 가격 확인: 적절한 전세가격을 알기 위해서는 다양한 방법으로 비교해보시면 됩니다. 부동산테크(바로가기), 국토교통부 실거래가 공개시스템(바로가기), 부동산정보 사이트, 다양한 공인중개사 사무소 방문 등을 통해 적정 전세가를 확인하시길 바랍니다.
- 오피스텔의 경우 국세청에서 공시한 오피스텔 기준 가격을 참고하시길 바랍니다. (바로가기)
부동산테크에서 조회 가능한 임대차 시장 사이렌으로 확인해 본 결과를 알아보겠습니다.
2023년 9월의 전세가율은 다음과 같습니다.
아파트
- 전국: 최근 1년간 68.3%, 최근 3개월간 65.4%
- 수도권: 최근 1년간 62.8%, 최근 3개월간 60.3%
- 지방: 최근 1년간 73.7%, 최근 3개월간 71.7%
연립·다세대
- 전국: 최근 1년간 76.1%, 최근 3개월간 71.3%
- 수도권: 최근 1년간 76.6%, 최근 3개월간 71.9%
- 지방: 최근 1년간 73.2%, 최근 3개월간 67.2%
전세가율은 집값 대비 전세 가격의 비율을 나타내며, 최근 1년간과 최근 3개월간의 데이터가 제공됩니다. 수도권과 지방 지역 간에 전세가율의 차이가 나타나며, 아파트와 연립·다세대 주택 간에도 차이가 있음을 알 수 있습니다. 아파트에 비해 연립·다세대 주택의 경우 전세가율이 높음을 알 수 있습니다. 2023년 9월 기준 전세가율의 경우 세종특별자치시의 연립·다세대 주택이 89.0%로 가장 높았고 그 다음으로는 인천광역시 연립·다세대 주택이 83.3%였습니다.
2023년 9월의 보증사고 현황은 다음과 같습니다. (보증사고는 보증채권자가 전세계약의 해지 또는 종류 후 1월 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 되돌려 받지 못하거나, 경매 또는 공매가 실시되어 배당 후 전세보증금을 받지 못한 경우를 말합니다.)
- 전국에서 발생한 보증사고 건수: 1,643 건
- 전국에서 발생한 보증사고 총 금액: 366,165,048,000 원
- 전국에서의 보증사고 율: 7.4%
- 수도권에서 발생한 보증사고 건수: 1,510 건
- 수도권에서 발생한 보증사고 총 금액: 339,277,048,000 원
- 수도권에서의 보증사고 율: 8.8%
- 지방에서 발생한 보증사고 건수: 133 건
- 지방에서 발생한 보증사고 총 금액: 26,888,000,000 원
- 지방에서의 보증사고 율: 2.5%
- 서울특별시에서 발생한 보증사고 건수: 459 건
- 서울특별시에서 발생한 보증사고 총 금액: 119,329,750,000 원
- 서울특별시에서의 보증사고 율: 8.5%
수도권에서 발생한 보증사고 건수가 지방에 비해 10배 정도 많으며, 보증사고 율 또한 서울 및 수도권이 지방에 비해 3~4배 많음을 알 수 있습니다. 2023년 9월 기준으로 보증사소현황을 살펴보면 인천광역시가 16.9%로 가장 높고 다음으로 제주특별자치도가 14.5%로 두번 째로 높았습니다.
위 두 통계를 확인 한 결과 수도권의 전세가율이 지방에 비해 높으며 보증사고 또한 많이 발생하고 있음을 알 수 있습니다. 전세 계약 전 본인이 살고 싶은 주택의 외관이나 내부 인테리어 뿐 아니라 실제 가격 비교도 꼼꼼하게 확인하셔야 안전한 거래를 하실 수 있습니다.
또한 월세와 전세의 비율을 확인하여 계산해 볼 수 있습니다. 전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 비율로, 주택임대차보호법에 따라 그 상한이 정해집니다. 2021년 10월 기준으로 전월세 전환율은 2.75%입니다. 이 비율을 이용하여 전세를 월세로 전환했을 때 적당한 월임차료를 계산할 수 있습니다.
- 월임차료 = 전월세전환율 x (전세보증금 – 월세보증금) x 1/12
- 전세보증금은 전세 계약 시 지불한 보증금
- 월세보증금은 월세 계약 시 지불한 보증금
- 예를 들어, 전세가 3억 원짜리 빌라의 월세 보증금이 3천만 원이라고 가정하면: 월임차료 = 2.75% x (3억 원 – 3천만 원) x 1/12 월임차료 = 2.75% x (297백만 원) x 1/12 월임차료 = 61.875만 원 (약 62만 원) 따라서, 이 빌라는 보증금 3천만 원에 월세가 약 62만 원 정도가 적당하다고 할 수 있습니다.
2.등기부등본 확인
등기부등본은 임대인이 집의 주인인지 확인하는 자료로 압류 될 위험은 없는지, 집을 담보로 한 어떠한 행위가 있는지를 확인할 수 있는 자료로 인터넷등기소(바로가기)에서 발급 받을 수 있습니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분되며 ‘표제부’에서는 부동산의 주소 또는 건물 번호 등이 기재됩니다.
등기부등본의 ‘갑구’에서는 소유권 정보를 확인할 수 있는데, 집을 소유하고 있는 사람이 누구인지에 대한 중요한 정보를 제공합니다. 또한, 부동산과 관련된 소유권을 제한할 수 있는 조건이나 문제 상황에 대한 정보도 확인할 수 있습니다. 예를 들어, 소유자의 이름이 ‘김ㅇㅇ’이라고 나와 있더라도, 압류, 가압류, 가등기 등의 조건이 기록되어 있다면 그 집은 위험할 수 있습니다.
압류, 가압류, 가등기 등의 조건은 소유권을 제한하거나 부동산에 관한 특별한 상황을 나타내는 요소로 등기부등본에 기록됩니다. 이러한 조건이 등기부등본에 나타나면, 주택을 전세로 계약하기 전에 조사하고 이해해야 합니다.
- 압류 (Seizure): 소유주(집주인)가 미납 채무나 세금 등의 이유로 압류 조치를 받은 경우, 이것이 등기부등본에 나타날 수 있습니다. 이 경우에는 집이 소유주의 채무 상환을 위해 매각될 수 있으며, 이는 전세계약의 효력을 영향을 줄 수 있습니다. 압류 상태의 부동산을 전세로 얻는 것은 위험하며, 나중에 문제가 발생할 수 있습니다.
- 압류의 사례: 김철수라는 집주인이 미납 세금 문제로 압류 조치를 받았습니다. 이것은 그의 집이 소유주인 김철수의 채무 상환을 위해 경매로 팔릴 가능성을 의미합니다. 이 집은 전세로 임대하려고 하는 이영희와 전세 계약을 맺었으나, 이러한 압류 조치로 인해 이영희는 집에 대한 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 집이 경매로 팔릴 경우, 이영희 보증금은 소유주인의 채무 상환에 사용될 수 있으며, 임차인인 이영희는 이를 회수하기 어렵게 될 것입니다.
- 가압류 (Attachment): 소유주(집주인)가 미납된 채무를 갚지 않아서 타인의 청구에 의해 부동산에 대한 가압류 조치가 취해진 경우, 이것이 등기부등본에 기록될 수 있습니다. 가압류는 다른 채무자가 돈을 받을 수 있도록 소유권을 제한할 수 있는 조치입니다. 전세계약을 체결하는 경우, 이러한 가압류 조건이 등기부등본에 나타나면 집을 임대할 때 관련 문제가 발생할 수 있습니다.
- 가압류의 사례: 김철수가 이번에는 은행에 돈을 빌렸고, 이를 부동산을 담보로 설정하여 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 등기부등본에 기록됩니다. 그런 다음, 미납된 채무로 인해 다른 채무자가 집을 판독하는 경우, 부동산에 대한 가압류 조치를 취할 수 있습니다. 집을 전세로 임대 하려는 이영희가 가압류 조치로 인해 자신의 보증금을 잃을 가능성이 있습니다. 부동산이 가압류되고 나중에 경매에 나가면, 가압류 조치로 인해 보증금은 소유주인 김철수의 부채에 사용되어 이영희의 보증금은 회수하기 어려워집니다.
- 가등기 (Encumbrance): 가등기는 주로 소유자 또는 채권자가 부동산을 소유권 담보로 설정하거나 채권을 보호하기 위해 사용됩니다. 가등기를 설정한 경우, 채권자는 채무자의 원래 소유자(임대인)에서 채무자(대출 채무자 또는 다른 채권자)로 변경될 수 있습니다. 집주인이 바뀔 수 있다는 뜻이므로 소유권이 정확하게 어떻게 될 것인지 확인해야 합니다.
- 가등기의 사례: 임대인(소유자)인 김철수는 집을 전세로 임대하려는 임차인인 이영희와 전세 계약을 체결합니다. 그런데 이철수는 은행에서 돈을 빌려 부동산을 담보로 설정하여 근저당권을 설정합니다. 근저당권을 설정하면 가등기로 이러한 사실을 등기하게 됩니다. 이로써 이영희는 가등기를 통해 김철수의 부동산을 담보로 설정한 사실을 알게 됩니다. 몇 년 후, 김철수가 미납된 채무로 인해 문제를 겪게 되어 근저당권의 채권자, 은행이 집을 경매에 내놓습니다. 이 경매로 집이 팔릴 경우, 그 집은 새로운 소유자(경매에 입찰한 사람)에게 넘어가게 됩니다. 이 경우 이영희는 임대인인 김철수와의 전세 계약이 종료될 수 있습니다. 집이 경매로 집이 팔리면, 새로운 소유자는 이영희와의 전세 계약을 유지할 의무가 없습니다. 따라서 전세 계약은 종료될 수 있습니다. 이 경우 이영희는 새로운 소유자와 새로운 임대 조건을 협의해야 할 것입니다. 또한 이영희가 보증금을 지불했더라도 새로운 소유자는 그 돈을 돌려줄지 여부에 대한 의사 결정을 내릴 수 있습니다. 따라서 이영희의 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
등기부등본 “을구”에서는 집과 관련된 금전적인 사항들을 확인할 수 있습니다.
- 전세권 정보 확인: ‘을구’ 영역을 확인하면 집에 이미 전세권이 설정되어 있는 것을 알게 됩니다. 이 정보는 이 집이 이미 전세로 임대되어 있고, 전세권 설정자(이전 임차인)가 보증금을 돌려받지 못해 등기한 경우라는 것을 의미합니다. 이영희는 이를 알고, 이전 임차인(전세권 설정자)와 협의하여 전세권을 없애는 조항을 전세 계약에 포함 시킵니다. 그러나 이미 설정된 전세권이 있는 경우, 이영희는 이 집에 대한 계약을 다시 고려할 필요가 있습니다.
- 빚 정보 확인 (근저당권): ‘을구’에서 근저당권 정보가 나타나면 이것은 집주인인 김철수가 은행에서 돈을 빌려 부동산을 담보로 설정한 사실을 나타냅니다. 근저당권이 설정된 집을 임대하려는 경우, 임차인(이영희)는 집주인(김철수)이 얼마나 빚을 짊어지고 있는지 확인할 수 있습니다. 채권최고액이 6천만 원이라고 적혀있다면 빌린 금액은 5천만 원입니다. 채권최고액은 보통 대출금액의 120%를 뜻하기 때문입니다. 근저당권은 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 경우, 채권자가 세입자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 따라서 근저당권 설정 금액과 임차보증금의 합계가 주택 가격의 80% 이하인지 확인하는 것이 중요합니다. 그렇지 않으면 임차인은 주택을 잃을 수 있으므로 이 사항을 신중하게 검토해야 합니다.
- 미납국세와 임금채권 확인: 미납국세나 임금채권과 같은 금전적인 부담이 있는지 여부를 확인하는 것도 중요합니다. 임차인인 이영희는 현재 집주인인 김철수의 미납국세나 임금채권을 확인할 수 있습니다. (참고:전세 피해 방지를 위한 미납국세 열람 방법 (2023) )
3.무허가, 불법 건축물 여부 확인
무허가 건물은 건축물 관련 법규를 준수하지 않고 건설된 건물을 나타내며, 무허가, 불법 건축물이어도 확정일자(참고: 확정일자 받는 2가지 방법 )를 받아서 임대차보호를 받을 수 있습니다. 건축물 대장을 확인하시면 무허가, 불법 건축물 등록 및 주택용도에 대한 내용을 알 수 있습니다. 정부24(바로가기)에서 열람 가능합니다. 건축물대장에 “근린생활시설”이 있다면 주택이 아니니 꼭 체크하세요~~!!
- 무허가 건물의 문제: 무허가 건물은 건축물과 관련된 법규를 준수하지 않았기 때문에, 임대차 계약의 유효성 및 보증금 반환 등에 영향을 줄 수 있습니다. 임차인이 무허가건물에 살고 있어서 임차권등기를 할 수 없는 경우에는 보호가 어려울 수 있습니다.
- 주택임대차보호법 적용: 주택임대차보호법은 무허가 건물에 대해서도 적용되며, 임차인이 주택에 입주하고 전입 신고를 완료하면 이에 따른 보호가 제공됩니다.
- 다가구 주택 및 다세대 주택 차이: 다가구 주택에서는 무허가 건물에 대한 전입 신고가 더 간단할 수 있지만, 다세대주택에서는 지번, 동, 호수를 정확하게 기입해야만 법적 보호를 받을 수 있다는 차이가 있습니다.
- 이영희는 무허가건물에 대한 임대차 계약을 체결하고, 보증금을 지불했습니다. 임대인 김철수와의 계약에서 임대차 기간과 보증금 반환 조건이 명확하게 정해져 있었지만, 임대차 기간이 만료되고 이영희가 보증금 반환을 요청했을 때 김철수는 보증금을 돌려주지 않겠다는 입장을 표명했습니다. 이 경우, 주택임대차보호법은 이영희(임차인)에게 지원합니다. 이영희는 무허가건물에서 임대차계약을 체결하고 주택에 입주한 후에 전입신고를 마친 것으로 대항력을 갖추었습니다. 무허가건물이라도 주택임대차보호법은 임대차 기간 만료 이후에도 이영희의 권리를 보호합니다. 김철수가 보증금 반환을 거부하면, 이영희는 법률 절차를 통해 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 이영희는 변호사나 법률 전문가의 도움을 받아 임차권등기명령 또는 보증금반환청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이영희의 경우, 이미 다른 집으로 이사할 계획이 있으므로 임차권등기명령을 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
4.임대인 체납세금 확인
전세금을 돌려받지 못하게 되는 원인 중 하나인 임대인의 세무 및 임금 채권 문제를 주의 깊게 확인하고 대비하는 것이 중요합니다. 임대인과의 계약 이전에 임대인의 세무 및 임금채권 상태를 주의 깊게 확인해야 합니다. 이러한 상황을 미리 예방하고, 법률적인 대처를 알고 있는 것이 보증금 반환을 안전하게 받는 데 도움이 됩니다.
- 보증금 반환 우려와 원인: 주로 임대인이 세금을 제때 납부하지 않거나 다른 금전 채권(근저당 등)이 있어서 전세금 반환이 제한되는 경우가 있습니다.
- 임대인의 세금 체납: 임대인이 국세 등의 세금을 체납하면, 해당 부동산이 경매에 넘어가거나 문제가 발생할 수 있습니다. 세입자가 이러한 경우에도 주택임대차보호법에 따라 임대차 계약을 유지하고 보증금 반환을 요청할 수 있으며, 이를 위해 법률적 절차를 따를 수 있습니다.
- 임금채권 문제: 임대인이 사용자에게 임금을 지불하지 않아 임금 채권이 발생하면, 이 또한 보증금 반환을 어렵게 할 수 있습니다. 이러한 경우 세입자의 권리를 보호하기 위해 법률 전문가와 상담하고 필요한 절차를 따르는 것이 중요합니다.
- 배당 순위 (Bidding Priority): 주택 경매나 공매의 경우, 매각 대금을 순서대로 배정하는 규칙이 있습니다.
- 1순위: 경매 집행 비용(인지대, 송달료, 감정 평가 비용 등)이 제일 먼저 배당됩니다.
- 2순위: 최우선 변제금(보증금 1억 6500만원 이하의 경우 최우선 변제금 5500만원) 및 근로기준법상 우선 변제권을 갖는 산업재해보상보험 적용 대상 사업장의 체불 임금(최근 3개월치 임금 및 3년치 퇴직금)이 배당됩니다. .
- 3순위 – 당해세: 3순위로는 집주인에게 보증금을 맡긴 세입자의 확정일자와 당해세(해당 주택에 부여한 세금)입니다. 당해세에는 국세와 지방세, 재산세, 자동차세, 지역자원시설세 등이 포함됩니다. 만약 집주인이 세금을 체납한 경우, 당해세를 우선 갚아야 합니다.
- 4순위 – 그 외 채권자: 4순위에서는 여러 다른 날짜와 기한에 따른 채권자들이 배당을 받게 됩니다. 이 순위는 세입자의 확정일자, 당해세를 제외한 각종 세금의 발생일, 근저당권 등 민간 담보 채권자의 등기 접수일 등 여러 요소에 따라 정해집니다. 변경된 제도 (2021년 4월 이후): 2021년 4월 이후에는 세입자가 주민센터에서 받은 확정일자가 당해세 발생일보다 앞서면, 당해세보다 세입자 보증금을 먼저 갚도록 제도가 변경됩니다. 이 변경은 국세에만 적용되며, 재산세와 지방세는 해당되지 않습니다.
- 제도의 한계: 임대차 계약을 맺기 전에 집주인의 국세 완납 증명서를 확인한다고 해도, 계약 당시에 발생한 세금을 세입자가 대신 변제하기 어렵다는 한계가 있습니다. 이러한 배당 순위와 관련된 제도 및 제도 개선 사항은 세입자와 집주인 모두에게 중요한 정보이며, 특히 세입자로서 정확한 정보를 확인하고 관련된 법적 절차를 이해하는 것이 중요합니다. 이러한 법적 문제나 제도 개선 사항에 대한 상담을 받는 것이 도움이 될 수 있습니다.
5.다가구 전입세대 확정일자 확인
확정일자 부여 현황을 통해 자신과 함께 다가구주택에 거주하는 다른 임차인들의 확정일자를 확인할 수 있으며, 이를 통해 누가 먼저 들어와서 거주하고 있는지를 파악할 수 있습니다. 이는 주택 내에 다른 호수의 임차인들이 언제부터 거주하고 있는지를 파악하는 데 도움이 될 수 있습니다. 또한, 이 정보는 다가구주택이 경매로 넘어갈 경우 대항력과 보증금 우선 배당순위를 이해하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 경매에서 주택이 매각될 때 다양한 채무와 우선 배당 순위가 적용되는데, 이때 세입자들 간의 확정일자 및 우선순위를 파악하여 세입자의 권리와 이익을 보호하는 데 도움이 됩니다.
다가구 주택의 선순위 임대차 현황을 확인하고 확정일자 부여현황을 열람하려면 다음 단계를 따르면 됩니다.
- 대한민국 법원 인터넷 등기소 홈페이지(바로가기)에 접속합니다.
- 상단 메뉴에서 “확정일자 – 정보제공 – 열람하기”를 클릭하거나 해당 항목을 찾아 선택합니다.
- 확정일자 부여기관으로 “국토교통부”를 선택합니다. 확인을 위해 해당 다가구 주택의 정보를 입력합니다.
- 이 정보는 다가구 주택의 위치, 주소, 소유자 등의 정보를 입력하여 확인합니다.
- “확정일자 부여 현황”을 열람하고 필요하다면 출력할 수 있습니다.
위의 단계를 따라서 해당 다가구 주택의 선순위 임대차 현황과 확정일자 부여 현황을 확인하고 인쇄할 수 있을 것입니다. 이를 통해 세입자와 임대인 간의 선순위 및 기타 관련 정보를 파악할 수 있습니다.
안전한 전세 계약을 위해 다음과 같은 준비를 철저히 해서 본인의 보증금을 지키세요.
- 임대인의 세무 및 세금 확인: 전세 집 주인의 세금 체납 여부와 관련 세무 상태를 사전에 확인하세요.
- 전세계약서 작성 및 확인: 전세 계약서를 작성할 때 모든 조항을 명확히 기재하고, 부수 합의 사항을 반드시 포함하세요. 변호사나 전문가와 함께 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
- 보증금 및 계약금 지불 확인: 보증금과 계약금의 입금 확인서를 받아 두세요. 입금 확인서에는 날짜, 입금액, 계좌 정보, 수령인 정보가 포함되어야 합니다.
- 확정일자 확인: 다가구 주택의 확정일자를 확인하여 선순위를 파악하세요.
- 법적 보호를 받는 서류 작성: 전입신고 및 관련 서류를 작성하여 법적 보호를 받는 것을 잊지 마세요.
- 전입세대 확인: 다가구 주택의 다른 임차인(세입자)의 확정일자를 확인하고, 대항력이 있는지를 파악하세요.
안전한 전세 계약을 위해서는 신중한 절차를 따르고, 모든 중요한 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 이러한 준비를 통해 본인의 보증금을 지킬 수 있을 것입니다.